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為深入推進供給側結構性改革，加快化解我市商業辦公用房庫存，實現職住平衡、產城融合，拓寬房源轉換渠道，有效增加租賃住房來源，近日廈門市自然資源和規劃局印發《廈門市商業辦公項目變更為租賃住房項目管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。
針對《辦法》中的主要內容，廈門土地房產研究中心專門進行了相關解讀，為讀者解惑。
一、適用范圍
本次出臺的《辦法》，適用于廈門市以出讓方式取得的國有建設用地中含有商業、辦公用途的項目，其商業、辦公部分變更為租賃住房項目的審批管理。
Tips：
● 商業項目不包括住宅項目配建的商業;
● 辦公項目應在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉發市國土房產局等五部門關于進一步加強辦公類建設項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）之前取得工程規劃許可。
● 若同一塊地中除商業、辦公用途外，還包含了其他用途項目，則其他用途項目不能適用本《辦法》變更為租賃住房。如：甲擁有一塊包含了辦公、酒店用途的地塊，如果甲要申請變更為租賃住房項目，那么只能變更地塊中的辦公項目部分，酒店項目部分不能進行變更。
二、申請條件
申請商辦項目變更為租賃住房項目，應符合下列條件：
1.申請人與土地使用權人一致。
2.已取得預售許可證的項目，申請人應當先暫?；蛉∠A售。
3.已征求利害關系人意見。
4.按宗地、子地塊或幢、層相對獨立空間申請。
5.土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意用途變更的書面意見。
6.申請人承諾不改變已建成或在建項目主體建筑結構，項目變更后滿足建筑結構和消防安全要求。
7.申請時點剩余土地使用年期不少于8年。
同時，有下列情形之一的項目不予變更用途：
1.應依法征收或收回國有建設用地使用權的。
2.申請人處于人民法院認定“失信被執行人”期間內的。
3.已納入政府收儲計劃范圍的用地。
4.原用地按總部辦公政策供地的。
5.存在其他依法不予變更的情形。
三、辦理程序
項目用途變更按下列程序辦理：
Tips：
● 項目申請時暫停預售的，土地用途變更批準后，申請人應到住房管理部門申請辦理商品房預售許可變更。
● 變更部分建筑分攤的土地使用權用途變更為城鎮住宅用地（租賃住房），土地出讓年期、起始時間均與原土地出讓合同約定一致。
● 申請時土地使用權人尚未按原土地出讓合同或監管協議等的約定完成稅收等承諾的，可按《辦法》規定辦理相關手續，但應當在重新簽訂的土地出讓合同之補充合同或監管協議中約定，土地使用權人須繼續履行相關責任義務。
● 在本辦法施行前已存在擅自改變使用功能、建筑結構的，可按本辦法規定辦理相關手續，但在正式批準變更前，項目屬地區政府應已對擅自改變使用功能、建筑結構行為進行相應處置。
四、變更后的規劃建設要求
五、地價結繳
1.對于招拍掛出讓項目，對評估出的新用途土地價格采取與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格采取與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
2.對于協議出讓項目，對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對舊用途土地價格取舊用途土地使用權價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
3.市場評估價、成交價、土地使用權價格均需結合土地剩余年限修正。
舉例：
假設1宗2015年通過招拍掛出讓的集美區辦公用地進行土地用途變更，變更為租賃住房用地。地塊建筑面積為30000平方米，成交樓面價結合土地剩余年限修正后為2900元/平方米。該宗地若作為商業辦公用地當前剩余年限的評估價為3000元/平方米，若作為租賃住房用地當前剩余年限的評估價為2875元/平方米，近一年該區域出讓1宗租賃住房用地，成交樓面價結合該變更項目剩余年限修正后為2500元/平方米。
取新用途（租賃住房）最高價格2875元/平方米和舊用途（辦公）最低價格2900元/平方米計算差價，由于2875元/平方米《2900元/平方米，因此無需補交土地價款。
Tips：● 原土地出讓合同對土地用途變更及地價結繳有明確約定的，按約定執行。
六、金融支持
本次《辦法》提到，鼓勵金融機構按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。由此，將進一步促進我市住房租賃市場的發展。
七、全鏈條監管
《辦法》規定，屬地區政府及相關職能部門，應依職責加強對變更用途項目的全鏈條監管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、監管協議等實施監管，對發現的違法違規違約行為依法進行處置，并按規定納入社會信用體系監管。
此外，還有以下幾點需要特別強調：
1.變更為租賃住房的建筑面積，須辦理整體產權、整體持有、整體抵押，未經批準不得轉讓、不得抵押;
2.土地使用權人未經批準不得擅自改變用途或建筑功能的，不得擅自改變原建筑結構、高度、增加用地面積、建筑面積、拆除重建;
3.租賃住房項目、房源、合同均應在市住房局所屬的廈門市住房租賃交易服務系統備案，出租給個人的租賃合同約定租期不超過六年且不超過土地出讓年期，一次收取租金和押金不得超過一年，租賃合同不得含有自動續租條款。
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