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為深入推進供給側結構性改革，加快化解我市商業辦公用房庫存，推動城市更新發展，優化城市規劃功能，完善配套服務水平，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，補齊民生短板，激發片區活力，近日廈門市自然資源與規劃局出臺《廈門市商業辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。
針對《辦法》中的主要內容，廈門土地房產研究中心專門進行了相關解讀，為讀者解惑。
※一、適用范圍
《辦法》適用于本市已批國有建設用地中含有商業、辦公用途的項目，商業、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。
Tips
● 辦公項目應在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉發市國土房產局等五部門關于進一步加強辦公類建設項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）之前取得工程規劃許可。
● 若同一塊地中除商業、辦公用途外還包含了其他用途，則其他用途項目不能適用本《辦法》進行項目變更。如：甲擁有一塊包含了辦公、商業、酒店用途的用地，如果甲要申請土地用途變更，那么只能變更地塊中的辦公、商業項目部分，酒店項目部分不能進行變更。
※二、變更后用途
變更方式分為土地用途變更和建筑功能臨時變更兩種，不同方式變更后的用途（或功能）不一樣。
申請土地用途變更，土地用途可在一級類商服用地項下的二級類之間轉換，也可變更為教育、科研、醫療、養老、文化、體育等公共管理與公共服務類用途。
Tips
商服用地項下的二級類包括零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務金融用地、娛樂用地和其他商服用地。
申請建筑功能臨時變更，有效期為5年，不得超過批準的土地使用年限。采用此方式，項目須符合省級以上政府和政府部門發布的相關產業用地政策規定的產業、行業，以及市政府確定的補民生短板項目和引導類產業項目。
Tips
相較于土地用途變更，建筑功能臨時變更側重于補齊民生短板。
※三、申請條件
申請土地用途變更和建筑功能臨時變更都應符合申請人與土地使用權人一致、征求利害關系人意見、獨立空間申請、滿足建筑結構和消防安全要求、暫?；蛉∠A售許可等五個條件。
除此之外，申請土地用途變更還應符合下列條件：
1.變更內容符合控制性詳細規劃;
2.申請時點剩余土地使用年期不少于8年;
3.土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意用途變更的書面意見。
申請建筑功能臨時變更還應符合下列條件：
1.項目已竣工驗收;
2.土地使用年限未到期;
3.已取得行業主管部門書面同意意見。
同時，有下列情形之一的項目不予批準土地用途變更或建筑功能臨時變更：
1.應依法征收或收回國有建設用地使用權的。
2.申請人處于人民法院認定“失信被執行人”期間內的。
3.已納入政府收儲計劃范圍的用地。
4.原用地按總部辦公政策供地的。
5.存在其他依法不予變更的情形。
※四、辦理程序
申請土地用途變更的，應報市政府批準同意后方可實施，辦理程序如下：
申請建筑功能臨時變更的，原則上由項目所在區政府批準。但若存在下列情況，則需報市政府同意后方可實施：
1.原用地以劃撥或限制性出讓方式供地的。
2.變更為文化創意類產業項目的。
3.變更為含有居住功能的養老、醫療類項目的（“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設置衛生間等設施）。
4.變更為市政府確定的引導類產業項目的。
辦理程序如下：
Tips
● 申請時尚未按約定完成稅收等承諾的，可按本辦法規定辦理相關手續，但應當在重新簽訂的土地出讓合同之補充合同或監管協議中約定，土地使用權人須繼續履行相關責任義務。
● 在《辦法》施行前已存在擅自改變使用功能、建筑結構的，可按本辦法規定辦理相關手續，但在正式批準變更前，項目屬地區政府應已對擅自改變使用功能、建筑結構行為進行相應處置。
● 申請時暫停預售的，土地用途變更批準后，申請人應到住房管理部門申請辦理商品房預售許可變更。
※五、地價計收原則
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1.對于招拍掛出讓項目，對評估出的新用途土地價格采取與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格采取與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
2.對于協議出讓（限制性出讓）、劃撥項目，對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對舊用途土地價格取舊用途土地使用權價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
3.市場評估價、成交價、土地使用權價格均需結合土地剩余年限修正。
舉例：
假設1宗2010年通過招拍掛出讓的集美區商業辦公用地進行土地用途變更，變更為養老設施用地。地塊建筑面積為30000平方米，成交樓面價結合土地剩余年限修正后為2420元/平方米。該宗地若作為商業辦公用地當前剩余年限的評估價為3800元/平方米，若作為養老設施用地當前剩余年限的評估價為1500元/平方米，近一年該區域出讓1宗養老設施用地，成交樓面價結合該變更項目剩余年限修正后為1610元/平方米。
取新用途（養老）最高價格1610元/平方米和舊用途（辦公）最低價格2420元/平方米計算差價，由于1610元/平方米《2420元/平方米，因此無需補交土地價款。
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按新舊建筑功能對應土地用途的基準地價修正值差額的1.2倍繳交土地年租金，若新建筑功能對應的基準地價修正值小于或等于舊建筑功能對應的基準地價修正值，則互不結算。
※六、變更后的規劃建設要求
※七、全鏈條監管
《辦法》規定，屬于地區政府及相關職能部門，應該依靠職責加強對變更項目的全鏈條監管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監管協議等實施監管，對發現的違法違規違約行為依法進行處置，并按規定納入社會信用體系監管。
此外還有以下幾點需要特別強調：
1.未經批準不得擅自改變用途或建筑功能，不得擅自改變原建筑結構、高度、增加建筑面積、拆除重建等。
2.土地用途變更的，變更部分的建筑面積須按用途類型分別辦理整體產權、整體抵押、整體轉讓。
3.建筑功能臨時變更的，不改變原用地性質、土地使用年限和原土地房屋權屬關系，不辦理建筑功能變更登記，不得轉讓;需要征收或收儲的，仍按原土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。
4.項目不再按變更后用途使用的，土地使用權人應當按原土地用途和規劃條件使用項目宗地及附屬建構筑物，須在6個月內將建筑結構、消防安全等恢復為滿足原土地用途和規劃條件的國家有關規范要求。
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