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中國的住房是否過剩，一直是人們關注的焦點。
近日，一份關于關于28個主要城市住房空置率水平的報告出爐，首次盤點了主要城市住房空置率水平，引發市場關注。
廈門作為其中的城市之一，空置率在8%左右，低于統計的平均值，處于二線城市住房空置率最低。
廈門住房空置率8%
二線城市空置率最低
近日，貝殼研究院發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，針對國內28個城市的3萬個小區的空置率水平進行調研。
調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區間。
統計的28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。
各國（地區）住房空置率（%）
住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區間之內，大部分城市處于10%-15%之間。
具體到調研城市，6個城市高于15%，分別為武漢、重慶、南昌、南通、佛山、廊坊;而深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。
按照報告所述：通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。
據報告顯示，廈門的住房空置率為8%左右，在統計范圍的28個城市中，處于較低水平，略高于深圳、北京、上海，略低于廣州、天津等城市。
因此，對于廈門而言，住房需求還是比較旺盛，潛在需求較高。
人口老齡化、購房門檻與租金回報
住房空置率與這些息息相關
在我國，一直沒有明確的官方定義，也一直沒有官方的空置率數據。
此次研究方法，主要是選取資深經紀人對其業務范圍內的小區進行摸底調研，按照不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，設定空置戶數/總戶數即為城市住房空置率。其中，對于空置住房的定義口徑為：3個月以上無人居住的住房。
那么，空置率和什么相關呢？
1、老齡化程度越高的城市，空置率越高。
比如南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%;重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。
而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。
根據七普數據顯示，廈門市60歲及以上人口占比9.56%，65歲及以上人口占6.17%，兩項指標目前均未達到老齡化社會標準，顯示我市還未進入老齡化社會，仍處于“人口紅利期”。
此外，廈門人口2020年廈門常住人口突破500萬，達518萬人，位列10年人口增幅最高的城市前十強。
2、房價越高，住房空置成本越高，空置率越低。
這一點不難理解。
購房門檻越高，按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。
3、持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。
不僅于此，落點到微觀層面，空置率高低，跟樓齡有密切關系。交房1年內的小區空置率最高，然后逐步下降，并穩定下來。
從城市內部看，市中心區域空置率較低，某些核心區域的空置率幾乎為零，次新房小區較多的郊區空置率普遍偏高，如一線城市平均空置率僅7%，但也存在空置率20%、30%的區域。
這也印證了“整體上我國不缺住房，卻存在結構性失衡”這一觀點。
小結
空置率的確是一個值得深究的課題。
一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕。
當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。
就廈門而言，空置率處于合理區間，又有持續的人口流入，顯然是對樓市的有力支撐，房價下跌的可能性就不大。
最后，給予買房的人警醒就是，在房子越來越多的年代，拉鋸戰正在加劇，品質才是真正的稀缺價值。
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